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優(yōu)客工場在光華路2號的陽光100店，日前更換了新的門店布置，入口處增添了一塊兒白色背景板，記錄了公司創(chuàng)辦五年以來的幾件大事。

最新被記錄的事情，是一周之前優(yōu)客工場以海外借殼的方式赴美上市。算是給它耗時近一年，又一波三折的上市之旅，畫上休止符。

這場上市沒有呈現(xiàn)出門店裝修的歡喜氣氛，它是以估值折損近98%作為代價的。上市當天，優(yōu)客工場市值不足5000萬美元，相比D輪融資的30億美元估值，堪稱是斷崖式折損。

即便這樣，優(yōu)客工場已經(jīng)是中國共享辦公行業(yè)的幸運兒。它在行業(yè)從2019年開始江河日下的情形中，得以存活下來，并能夠實現(xiàn)上市。

而其他共享辦公企業(yè)或已經(jīng)倒下，或正在費力支撐。它們看不見前路，共享辦公行業(yè)已經(jīng)死了。一位接受「略大參考」采訪的受訪者表示“你們?yōu)槭裁匆獙懝蚕磙k公？已經(jīng)沒人看了?！?/span>

清退

位于中關村創(chuàng)業(yè)大街和海淀大街交叉口的天使大廈，從2層到5層，有接近7000平方米的面積，被字節(jié)跳動的工位占據(jù)。

2018年初，它們同共享辦公企業(yè)辦伴簽署了三年的租賃合同，起初字節(jié)跳動租用4層的一部分和5層整層。此后更多字節(jié)跳動的項目入駐這里，辦伴又將辦公空間拓展到2層和3層的部分區(qū)域。

那是字節(jié)跳動業(yè)務擴張迅猛的年代，內部會同時孵化三四十個項目，項目人數(shù)有多有少，一些項目人數(shù)多達5000人，小的項目只有逾100人。項目的周期也不穩(wěn)固，某些項目會活下來，變成可以獨立發(fā)展的業(yè)務，有些項目生存周期只有三到六個月，達不到要求，會被關停。

兩年前，聯(lián)合辦公模式非常適合業(yè)務快速擴張的字節(jié)跳動。它省去了辦公場地裝修的時間，工位數(shù)量的安排，而且辦公區(qū)域的擴張也具有靈活性。

轉折出現(xiàn)在今年4月，字節(jié)跳動在天使大廈租用的辦公空間被大廈業(yè)主清退。原因是它租用的聯(lián)合辦公企業(yè)辦伴，從1月份到3月份未向業(yè)主繳納租金。業(yè)主幾經(jīng)催促之后，下達了清退通知。

幾番溝通，待到6月，業(yè)主跳過辦伴直接同字節(jié)跳動簽訂房屋租賃合同。

字節(jié)跳動的遭遇只是眾多入駐企業(yè)的代表。2020年7月，新浪旗下新媒體營銷品牌天下秀向朝陽區(qū)人民法院提起申請，請求查封、扣押、凍結辦伴名下價值14.4萬元財產(chǎn)。

此前天下秀曾入駐辦伴在三里屯西五街的聯(lián)合辦公項目，該項目在2018年末關停，但天下秀一直沒能拿回全部押金。

從2019年起，共享辦公企業(yè)主動或被動的退出，收縮項目已經(jīng)成為常態(tài)。一些數(shù)字記錄了這些變化，2018年，共享辦公在北京寫字樓整體市場的成交占比差不多是17%，而2019年這一數(shù)據(jù)只有2%。

共享辦公企業(yè)過去幾年一直被叫做二房東，它的業(yè)務模式從租入物業(yè)進行空間分拆，主要是賺取租金上的差價。

天使大廈項目反應了共享辦公企業(yè)的模式痼疾，一方面它需要有十分強勁的資本做后盾，兼顧項目的日常運行和外部擴張，共享辦公是對資本要求很重的行業(yè)。另一方面，它要有對空間化整為散的租用出去的能力。如果整個項目以單一客戶為主，類似天使大廈項目，就面臨著被甲方撬走客戶的風險。

過于依賴單一用戶，甲方可以選擇租期滿約之后不續(xù)租，因為已經(jīng)有了穩(wěn)定的企業(yè)租用，他們可以自己對接業(yè)主，提供租用方更優(yōu)惠的租借條件，包括租金和免租期。

客戶也更愿意同甲方直接簽署租賃合同。更有保障，價格也有更多商榷的空間。字節(jié)跳動已經(jīng)明確規(guī)定，尋找辦公地點，要與甲方直接簽約，不租用共享辦公空間，還要詢價辦公地點周圍一公里范圍的大廈租金。

圍繞租用辦公空間的無論是甲方業(yè)主還是入駐企業(yè)，都在變得越來越精明和仔細。只提供“二房東”業(yè)務，共享辦公企業(yè)的業(yè)務模式并不豐滿。

轉折

辦伴在天使大廈的遭遇，是共享辦公企業(yè)遭遇的縮影。從2018年下半年開始，共享辦公企業(yè)的市場逐步萎縮。

以孵化器形式的氪空間，在北京地區(qū)已經(jīng)陸續(xù)關停多個項目，截至目前，其官網(wǎng)顯示，北京區(qū)域只有9家辦公空間。而在2018年，僅國貿地區(qū)它就拿下過7個項目。那也是氪空間資本充足的階段，它當年的B輪融資，募集了3億美金。

氪空間在國貿地區(qū)的擴張比較迅猛，有業(yè)內人士告訴「略大參考」，7個項目里面有3到4個項目是高于市場價錢的，他們搶的很猛。氪空間對國貿地區(qū)的重視，源于它孵化器業(yè)務的需要，它強調以空間換服務，對接入駐企業(yè)的后續(xù)融資、營銷等企業(yè)服務業(yè)務。

而國貿是投資機構密集分布的區(qū)域，紅杉資本、云鋒基金、真格基金、藍馳投資、北極光創(chuàng)投等眾多投資機構在這里辦公。即便是氪空間在收縮項目，依然在國貿地區(qū)留有三個項目。

很可惜，氪空間的好時光沒有超過一年，2018年年底，因為屢次拖欠租金，它們放棄“戰(zhàn)略性虧損”的策略，開始裁員、關店，凡是花錢的部門就被砍掉，不能實現(xiàn)盈虧平衡的項目就被關停。當年的年會也被停掉。

在宣布停掉年會的內部郵件中，氪空間總裁鐘澍稱資本市場急轉直下，公司的目標是“活下去并堅持到本輪經(jīng)濟調整結束”。此后氪空間前運營副總裁COO孫亮離職，加入優(yōu)客工場。

缺錢是共享辦公企業(yè)的常態(tài)。以辦伴為例，據(jù)內部員工透露，今年6月底，辦伴的賬戶上只有不到9000萬元的資金，相當于把中國區(qū)的租金支付完，賬面上就沒有多余資金。

融資進程也不順利，從2018年7月份談攏的3個億的融資之后，將近兩年多的時間，辦伴沒有融到過一筆資金。而上述融資，也因為一位投資方放棄出資，實際到賬金額只有5000萬元，還是以債權形式投資的，出資方為新加坡城市發(fā)展集團。這筆資金在今年6月份到還款時間，最終以債權股的形式償還。

在2018年，股權投資變債權的事情，同樣發(fā)生在優(yōu)客工場身上。

根據(jù)優(yōu)客工場招股書，2017年，紅星美凱龍與優(yōu)客工場簽署投資意向書，并支付首期投資款3000萬元。但是次年11月，紅星美凱龍與優(yōu)客工場達成補充協(xié)議，終止《投資意向書》，將此前的投資作為一筆年利率12%，于2019年8月30日到期的貸款。

投資人的游移，代表對項目不確定性的重新審視。從紅星美凱龍的變卦，可以看出在2018年，即便是優(yōu)客工場這樣已經(jīng)成為獨角獸的共享辦公企業(yè)，也是很難令投資方安心的。

頭部企業(yè)獲取股權融資并不容易，中小企業(yè)融資更顯艱難。辦伴啟動了兩年的B輪融資，卻遲遲沒有close.融資不順利，公司內部負責融資的員工也已經(jīng)離職了。

逃離

資本不喜歡沒有高估值的行業(yè)，因為沒有高估值就難以獲得數(shù)倍的溢價。

而共享辦公行業(yè)的估值回調，是從WeWork提交招股書后開始的?！陡２妓埂冯s志預計WeWork的估值最多只是28億美元，這一數(shù)字是基于WeWork的市銷率來預估的，比上市前的450億美元的估值，下跌數(shù)十倍。

原計劃的上市進程被迫擱淺。

縱然有創(chuàng)始人被解雇，財務造假等戲劇化的劇情，但WeWork上市路上真正的絆腳石，卻是共享辦公經(jīng)營模式的弊病——常年虧損，經(jīng)營現(xiàn)金流長期為負。

根據(jù)桑福德C.伯恩斯坦的分析師克里斯.萊恩的預測：WeWork需要在未來4年內有72億美元，才能夠把現(xiàn)金流轉正。而如果在2022年之前出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，那么它所需要的錢，將提升到98億美元。簡直天文數(shù)字!

中國共享辦公行業(yè)的獨角獸企業(yè)優(yōu)客工場的情況也并不樂觀。招股書顯示，優(yōu)客工場目前仍處于虧損狀態(tài)，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場從2015年以來則累計虧損逾15億元。

行業(yè)鼻祖估值巨額回調，行業(yè)走勢下跌，資本已經(jīng)不看好共享辦公行業(yè)了，賽道內的企業(yè)已經(jīng)沒有很好的估值和溢價了。

日前，優(yōu)客工場以海外借殼的方式上市，市值不足7億美元。而它在2018年完成的D輪融資，估值已經(jīng)達到30億美元。優(yōu)客工場的IPO，絕對稱得上是流血上市。

租客也在遠離共享辦公空間。

此前在共享辦公空間租用過4年的創(chuàng)業(yè)者王冉，已經(jīng)搬出，他擔心自己租用的共享辦公空間倒閉，拿不到押金，他押給共享辦公空間三個月租金。

而且今年，商業(yè)地產(chǎn)的租金在下降。望京的房產(chǎn)中介介紹到，今年以來望京核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，每平米的租金在下調，市場價格在每平米10元左右，一些小型的開發(fā)商，每平米7元、8元都是可以出租的。類似綠地中心、中航資本大廈等寫字樓，租金不下降，但是給予的免租期更長，有些會有半年的免租期。

那些繼續(xù)留在共享辦公空間的用戶，其實也并沒有享受到多少辦公環(huán)境的改善。

位于望京東園四區(qū)的中航資本大廈是望京的核心商圈的5A級寫字樓，2019年7月，WeWork在大廈的五層和六層租用的辦公空間正式運營，凱叔講故事、猿輔導等企業(yè)都在這里租用了辦公工位。

五層主要以固定工位、兩人間、四人間、六人間、八人間為主，六層是分隔成兩個60和兩個80工位辦公區(qū)域。其中一半的區(qū)域是空置的。

走進五層的辦公空間，走廊兩側分隔成兩個辦公區(qū)域。左側八人間的長方形辦公空間中，長度只能容納左右兩側各四張辦公桌，中間不足1.5米的過道，留給租戶行走。走廊的右側是留給兩人間、四人間、五人間的租戶，這邊的房間是沒有室外窗戶的。

長期以來共享辦公企業(yè)就是通過對租用空間更細致的分隔，來獲得更多使用面積，賺取租金的。譬如創(chuàng)造出沒有外窗的辦公區(qū)域。

即便是這樣的辦公環(huán)境，每個工位的價格接近3300元，還是在疫情之后，租金打了8折的情況。

變化

共享辦公一直頗具吸引力的收入是非空間收入，通常是來自辦公社區(qū)會員收入和市場及品牌服務收入。

優(yōu)客工場的招股書顯示，從2017年至2019年前9個月，非空間業(yè)務的凈收入（包含UBrand）累計達到人民幣5.22億元，占比從8%一路增長到52%。

共享辦公企業(yè)正在向“輕資產(chǎn)”轉變。創(chuàng)立、運營5年后，優(yōu)客工場決定進行“戰(zhàn)略轉型”，即在接下來辦公空間拓展模式上，將尋求輕資產(chǎn)運營。

輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場主要輸出品牌服務，并提供空間設計、建造以及管理服務，而由業(yè)主提供物業(yè)并承擔大部分的前期投入。這意味著優(yōu)客工場不再主要發(fā)展“二房東”模式。

其他的共享辦公企業(yè)也在向輕資產(chǎn)方向轉型。位于上地NEO項目的快手大廈是翰同資本同辦伴一起打造的。

2019年初，翰同資本買下中關村科技園一棟6000平方米的廢棄過時的閑置樓，他們邀請辦伴加入做空間改造。建筑設計師將整棟樓扒到只剩一個結構架，然后重新做外立面，再根據(jù)快手的需求定制內飾風格。

項目改造過程中，翰同資本已經(jīng)同下一個潛在買方進行溝通。同年11月份，他們和新加坡吉寶集團進行了資產(chǎn)交易，出售快手大廈，項目溢價達到18%。翰同持有整個物業(yè)的時間大約是8個月，是非常完美的不良資產(chǎn)增值改造的案例。

共享辦公行業(yè)正在遠離重資產(chǎn)的二房東模式，從2018年下半年開始，出現(xiàn)了另一種合作模式，同一些資方或者是開發(fā)商合作，前者拿出閑置空間或者是持有的不良資產(chǎn)，共享辦公企業(yè)對這些空間進行資產(chǎn)運營，相當于運營方。

這些項目運作好處是前期不需要支付大額支出，只需要保底租金，無需支付裝修成本，裝修的費用由甲方來支付。此種模式下，共享辦公企業(yè)很容易收回前期的投入成本，基本上三個月就能收回投入資金。

其實，這種模式并不陌生。2017年，WeWork進入北京，已經(jīng)同有央企背景的遠洋地產(chǎn)合作，遠洋提供了物業(yè)、本地化運營和資金的支持，WeWork提供了品牌、設計、社區(qū)、會員等資源。

WeWork旗艦店所在的北京坊，也是在項目規(guī)劃階段，西城區(qū)政府力邀加入。曾參與WeWork北京坊項目的張亮告訴略大參考，WeWork和星巴克是項目前期力邀加入的兩家品牌，為了凸顯北京坊項目的國際化。

普普通通的共享辦公品牌拿不到WeWork的合作資源，就像中國的共享辦公企業(yè)沒有勇氣入駐5A級的中航資本大廈一樣，它們的品牌力不足以支持每工位租金超3000元的辦公場地。

可以肯定的是無論是WeWork還是其他的共享辦公品牌，“二房東”模式都不是它們的未來。

其實，共享辦公是一個彎下身子撿鋼镚的行業(yè)，它依靠資本投入，追求運營效率，以此來獲得精細化運作產(chǎn)生的效益。

而現(xiàn)在行業(yè)的難題在于前期投入了5、6年，共享辦公企業(yè)留下的只有虧損，沒有規(guī)模，也沒有清晰的盈利模式。如今失去了資本的幫助，它們需要在商業(yè)地產(chǎn)存量市場中，獨自尋找存活下去的姿勢。