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2021年初，新冠疫情多點零星散發(fā)病例的出現，加大了疫情傳播風險。相比大半年前，各級組織、企事業(yè)單位已經很自然的接受了線上辦公、線上購物、線上教育等方式。

有研究機構斷言，新冠疫情讓全行業(yè)數字化轉型的速度至少提前了5年。盡管聯(lián)合辦公行業(yè)尚處于發(fā)展早期，但優(yōu)客工場成功登陸納斯達克，在某種程度上代表行業(yè)完成了初步的閉環(huán)。

在業(yè)內人士看來，辦公模式正在升級，甚至有可能被大規(guī)模顛覆，其背后蘊藏產業(yè)容量巨大。但在發(fā)展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續(xù)探索研究。如果我們分析優(yōu)客工場如今的商業(yè)邏輯和模式，會發(fā)現其也已轉型升級成為“為資產賦能”的資產管理運營公司，既服務于企業(yè)成長，也服務于城市資產。同時，透過資產管理，它也找到了通向城市更新及不動產全產業(yè)鏈的更大空間與可能。

存量不動產需靠運營提升價值

1月14日，國際PE巨頭KKR宣布逆勢完成首只亞洲房地產基金的募集，募資總額達17億美元（約合人民幣110億元）。據報道，該基金將重點關注商業(yè)、辦公、長租公寓和物流地產等投資領域。

從KKR最早關注投資住宅項目，到如今轉向不動產細分市場，也說明了國內不動產市場投資的發(fā)展?jié)摿薮蟆６@深層次邏輯是中國房地產產業(yè)鏈條的重構，在房地產的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發(fā)，但是到了下半程，更多的把關注點落到城市更新以及存量不動產。這是從增量房地產到存量不動產的轉變，開發(fā)的分量在減輕，運營越來越成為行業(yè)的主導力量。

對比美國的成熟房地產市場，西蒙是美國最大的商業(yè)REITs公司，大概市值520億美元，而美國上市開發(fā)商所有的市值加起來也就500多億美元。也就是說，美國的商業(yè)REITs一家的市值可以超過所有開發(fā)商的市值，REITs的本質就是資產管理。

這是一個結構性和趨勢性的轉變，即便如今國內增量市場依然有著很大的機會，但在未來，中國的存量不動產一定是一個巨大的市場。而存量不動產的的格局和增量最大的不一樣的地方在于：開發(fā)講究高周轉、高杠桿、高利潤，存量要求的是通過精細化運營和服務，提升存量資產的現金流，并兌現成資產價值提升的的變現能力。

由此。專業(yè)的不動產運營商的價值也因此凸顯出來，而共享辦公的頭部企業(yè)正在布局和深耕這一市場。

“輕資產+數字資管”賦能

2015年優(yōu)客工場從“一張桌子”開始，掀起國內辦公升級與變革。2020年4月，優(yōu)客工場五周年線上戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布“輕資產、重賦能”的戰(zhàn)略轉型。2020年11月，優(yōu)客工場在納斯達克上市，在其招股書中，也特別強調了以輕資產模式運營商辦資產的業(yè)務模式。

在聯(lián)合辦公領域，優(yōu)客工場已經做到了規(guī)模和商業(yè)模式的頂尖，但綜觀業(yè)務布局，優(yōu)客工場的視野早已不局限于聯(lián)合辦公行業(yè)，而是志在以運營和服務，撬動存量不動產運管增值。

輕資產和SaaS服務，是優(yōu)客工場扳動不動產價值的兩個扳手。前者為不動產提供標準化運營管理，后者則是通過“數字資管”代替過去的“經驗資管”，提升管理效率。創(chuàng)立五年多以來，優(yōu)客工場形成了快速全能的人員培養(yǎng)體系、良好完備的社區(qū)標準化規(guī)范、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機制，能夠對大量項目進行標準化輸出管理和運營。這也是優(yōu)客工場能夠實現輕資產快速擴張的基礎。

據了解，優(yōu)客工場輕資產業(yè)務目標對象是閑置的低效的商業(yè)地產空間，通過輸出提供包含培訓、空間設計、工程改造、管理咨詢、企業(yè)及服務商體系、招商和SaaS服務在內的多種服務，既為上游業(yè)主提效去化，也能解決下游入駐企業(yè)經營中的各種痛點。根據優(yōu)客工場披露的發(fā)展情況估算，預計到2022年，優(yōu)客工場或將實現1000家以上的門店規(guī)模，其中輕資產項目占比達到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團成立七年后的經營規(guī)模和輕資產比例。

不動產智能管理系統(tǒng)也是優(yōu)客工場對外輸出的一大重點。傳統(tǒng)不動產運管常忽略了技術與人的互動、信息化與產業(yè)有機整體的協(xié)調，從而導致了“數據孤島”、重技術輕應用、重投入輕實效、公共數據難以互聯(lián)互通、用戶感知度較差等問題。相比于傳統(tǒng)的運營管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費等優(yōu)點，將成為物業(yè)降本增效的普遍選擇。

優(yōu)客工場自主開發(fā)了DOMES（讀數）SaaS服務平臺，具有高效準確的數字化ONLINE的不動產運營能力，為商業(yè)不動產進行智能化改造、升級，賦能業(yè)主或管理運營方，并可以根據客戶需求，進行基于讀數SAAS平臺的軟件+硬件的定制化研發(fā)、布署，提升樓宇與用戶的匹配度。

DOMES（讀數）商業(yè)不動產SaaS管理平臺以基于資產租約合同管理、客戶線索轉化招商管理、開放IOT智能設備管理、數據決策的駕駛艙、租戶和會員的增值運營等十大管理模塊，為客戶進行資產管理、增值、賦能。同時，構建不動產數字化引擎，通過IOT設備鏈接，搭建智能場景，為園區(qū)、商業(yè)樓宇、共享辦公空間、商業(yè)活動場地、長租公寓、停車場等各類不動產提升資產價值。

據悉，目前DOMES（讀數）SaaS平臺總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設備近1萬個，與阿里云、百度云、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恒大集團、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長峰、中國電科、碧桂園、恒大集團等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。

毫無疑問，在中國不動產進入“資管”時代，精細化運營管理無論對成本管控還是對資產附加價值提升，都有不可限量的作用。同時，用技術顛覆傳統(tǒng)行業(yè)似乎已成了大勢所趨，顯然在模式逐漸成熟、規(guī)模不斷擴大的空間服務之外，優(yōu)客工場的科技力也在改變著商辦不動產的未來。未來，辦公資管服務升值不動產，還有很大的空間可探尋。