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聯(lián)合辦公，究竟用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式?近年來(lái)這個(gè)話題逐漸被熱議。但其實(shí)，輕重模式之辯一直都存在。聯(lián)辦的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通俗易懂地說(shuō)，就是自己不做房東，只提供運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)，優(yōu)點(diǎn)是投入成本很少，能夠快速占領(lǐng)市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)而言，似乎是個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展策略。如今的聯(lián)辦行業(yè)用“輕”還是用“重”，大家各執(zhí)一詞。我們卻發(fā)現(xiàn)，有一家公司從“輕”與“重”中，開(kāi)辟出了一條另類的道路。

一、揭露創(chuàng)富港另類“半輕模式”背后的秘密

就聯(lián)合辦公行業(yè)而言，比較重的模式，相對(duì)于上文提到過(guò)的輕模式，就是自行購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，自行投入裝修以及自行運(yùn)營(yíng)。

在大家對(duì)輕重模式的激烈爭(zhēng)論時(shí)，創(chuàng)富港卻提出：我們主要的模式介于這兩者之間，是“半輕”模式——?jiǎng)?chuàng)富港租賃物業(yè)，自己設(shè)計(jì)裝修，并且用自己的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)了解，創(chuàng)富港選擇半輕的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式原因主要是：他們認(rèn)為，半輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式目前能夠做到使單位面積投入產(chǎn)出利益最大化。

輕重模式到底哪個(gè)比較好?

其實(shí)這并不是絕對(duì)的，一方面要看哪種模式會(huì)使收益和價(jià)值最大化，另一方面也受限于企業(yè)自身的資金能力和運(yùn)營(yíng)能力。

理論上來(lái)講，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以使收益最大化，因?yàn)榭梢垣@得兩份收益，一份是運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的收益，另一份是物業(yè)增值所帶來(lái)的價(jià)值。

但還有個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題，重資產(chǎn)模式下的企業(yè)必須要有運(yùn)轉(zhuǎn)巨額資金的能力，還需要考慮到物業(yè)未來(lái)的升值空間是否足夠大?

租售比能高過(guò)銀行貸款利率還好，但如果租售比過(guò)低，連運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的增值收益都無(wú)法對(duì)沖資金利息，就需要不斷的長(zhǎng)期的消耗資金。那么重資產(chǎn)模式對(duì)于這樣的公司來(lái)說(shuō)，就不是一個(gè)合適的模式了。

讓我們?cè)賮?lái)分析一下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

自行運(yùn)營(yíng)的企業(yè)需要有超水平的運(yùn)營(yíng)能力，能夠帶來(lái)超過(guò)常規(guī)租金的增值回報(bào)。

綜合上文分析，結(jié)論是：聯(lián)辦企業(yè)需要選擇適合自己的模式，且必須明白運(yùn)營(yíng)的全鏈條過(guò)程，才能夠持續(xù)不斷地產(chǎn)生最大化的單位面積收益。每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有一個(gè)閉環(huán)、一個(gè)鏈條，只有將每個(gè)鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做到位了，才能獲得比較滿意的結(jié)果。如果企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)還沒(méi)做好，最好不要輕易的去改變自己擅長(zhǎng)的模式。

2005年，創(chuàng)富港開(kāi)始自主探索聯(lián)合辦公，直至2008年才正式成立創(chuàng)富港品牌。這期間的主要股權(quán)融資只有一次——2011年紅杉資本投資約2000萬(wàn)，后來(lái)創(chuàng)富港一直依靠自身運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不斷發(fā)展，每年能實(shí)現(xiàn)30%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

創(chuàng)富港走過(guò)的這12年，一直都奉行“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”的發(fā)展原則。但創(chuàng)富港也透露，在有條件的時(shí)候，他們也不排斥用重資產(chǎn)模式收購(gòu)一些物業(yè)運(yùn)營(yíng)，前提是它必須能帶來(lái)足夠的回報(bào)率。

目前很多聯(lián)辦企業(yè)考慮“由重轉(zhuǎn)輕”其實(shí)是出于被動(dòng)的選擇，由于運(yùn)營(yíng)不夠精細(xì)化，不能產(chǎn)生足夠多利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)上出了問(wèn)題，想找尋解決方案，才考慮“由重轉(zhuǎn)輕”。但其實(shí)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題還得回到經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)上來(lái)，光靠轉(zhuǎn)型是行不通的。

2、創(chuàng)富港的四大經(jīng)營(yíng)之道

關(guān)于創(chuàng)富港的經(jīng)營(yíng)之道，有最重要的四點(diǎn)：

第一點(diǎn)是擴(kuò)張速度與企業(yè)規(guī)模的關(guān)系。每一個(gè)企業(yè)家都非常重視企業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模以及利潤(rùn)。許多創(chuàng)業(yè)者在商業(yè)模式基本明確以后，都希望自己的企業(yè)能夠快速成長(zhǎng)，擴(kuò)大規(guī)模。

速度、規(guī)模和利潤(rùn)固然重要，卻不是經(jīng)營(yíng)的根本。經(jīng)營(yíng)企業(yè)最重要的一點(diǎn)就是存活，只要活著的時(shí)間夠長(zhǎng)，規(guī)模和利潤(rùn)都有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)。

創(chuàng)富港一路走來(lái)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)的方針無(wú)論怎么變，都始終把“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”放在第一位。在任何情況下，擴(kuò)張一定要為生存讓步，規(guī)模也一定要為利潤(rùn)讓步。

“穩(wěn)中求快，以穩(wěn)為先”在創(chuàng)富港的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的具體體現(xiàn)是怎樣的?

當(dāng)創(chuàng)富港的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)想要擴(kuò)張時(shí)，一旦這個(gè)團(tuán)隊(duì)的平均日出租率低于90%，創(chuàng)富港就會(huì)終止這個(gè)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)開(kāi)店。如果整個(gè)集團(tuán)的出租率低于90%，同樣也會(huì)停止擴(kuò)張。如果某個(gè)團(tuán)隊(duì)的出租率，在一定的時(shí)間段內(nèi)一直無(wú)法達(dá)到90%，創(chuàng)富港就會(huì)壓縮該管理層的管控范圍，一直壓縮到他能夠做好為止，調(diào)整到適合他的管控規(guī)模和范圍，這是創(chuàng)富港控制擴(kuò)張速度的”秘方”。

第二點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的本質(zhì)。創(chuàng)富港認(rèn)為，高效率、低成本是一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的本質(zhì)，只要能夠持續(xù)保持足夠高的效率，足夠低的成本，就能不斷創(chuàng)造奇跡。甚至有時(shí)還能改變行業(yè)，進(jìn)而形成新的業(yè)態(tài)。

20年前的百貨商場(chǎng)，10年前的大型商超，例如國(guó)美、蘇寧、沃爾瑪，到后來(lái)的淘寶、天貓、京東電商平臺(tái)，這些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的變化，都是在一次次高效率、低成本的迭代下進(jìn)行的。

所以，經(jīng)營(yíng)企業(yè)首先需要大方向正確，然后就需要在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)提高效率。 空間運(yùn)營(yíng)的核心是5個(gè)環(huán)節(jié)：選址、設(shè)計(jì)、裝修、新店的營(yíng)銷、老店的維持。創(chuàng)富港只要求在每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，盡可能的做到：比行業(yè)伙伴提升10%的效率，或者降低10%的成本，而且持續(xù)不斷的去追求這10%。慢慢做到了，核心競(jìng)爭(zhēng)力就建立了。

所以創(chuàng)富港提倡員工們要做到：在每一件小事和每一個(gè)細(xì)節(jié)上，取得比別人高一點(diǎn)點(diǎn)的效率，同時(shí)他們也喜歡那些看似進(jìn)步不大，但是卻絕不后退的員工。

創(chuàng)富港從不要求一步登天，卻追求持續(xù)進(jìn)步，經(jīng)過(guò)時(shí)間的積累，差距會(huì)不斷的拉開(kāi)，直至天壤之別。

第三點(diǎn)，聚焦。每個(gè)企業(yè)家都必須清醒地意識(shí)到：我們能做的永遠(yuǎn)十分有限。

創(chuàng)富港花了10幾年時(shí)間只做一個(gè)產(chǎn)品——解決2~3個(gè)人的辦公需求，甚至5個(gè)人以上的辦公需求。創(chuàng)富港把這10年叫做創(chuàng)富港的1.0模式，等未來(lái)把這個(gè)產(chǎn)品做到完美，市場(chǎng)上不再有任何競(jìng)爭(zhēng)之后，他們才會(huì)開(kāi)始2.0模式的探索。

創(chuàng)富港的2.0模式就是解決30個(gè)人以內(nèi)的辦公需求，同樣值得創(chuàng)富港打磨10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

從表面上看，創(chuàng)富港2.0模式較1.0模式，只是把辦公空間放大了10倍，容納人數(shù)從3個(gè)人變成了容納30個(gè)人，從本質(zhì)上來(lái)看，出現(xiàn)的問(wèn)題是幾何級(jí)的倍增的。

團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷的基因會(huì)發(fā)生變化，薪酬的激勵(lì)會(huì)發(fā)生變化，團(tuán)隊(duì)的管理會(huì)發(fā)生變化，資源的劃分、渠道銷售，甚至目標(biāo)客戶群體也都在變化，客戶的使用習(xí)慣也在變化，甚至市場(chǎng)上的樓宇資源、設(shè)計(jì)理念、裝修成本等等很多維度的問(wèn)題都需要考慮到。

如果這些問(wèn)題不用實(shí)踐驗(yàn)證改進(jìn)，就不可能把產(chǎn)品分析透徹。在沒(méi)有做好2.0模式之前，創(chuàng)富港永遠(yuǎn)不會(huì)急于開(kāi)啟3.0模式，盡管他們還設(shè)想了4.0模式：創(chuàng)富港希望將來(lái)有一天能成為像華為一樣，有著千億萬(wàn)億市值的企業(yè)。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，把握好當(dāng)下是最重要的。在沒(méi)有把當(dāng)前的事項(xiàng)做到極致之前，就不要輕易嘗試新的東西。

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中總是會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，但在大多數(shù)情況下，我們往往會(huì)忽略內(nèi)因，把問(wèn)題歸咎于外因。這就好比：你想要學(xué)游泳，本質(zhì)上并不是換一個(gè)游泳池就能學(xué)會(huì)的，要學(xué)游泳，最重要的是鍛煉自己的本領(lǐng)。

第四點(diǎn)，創(chuàng)新。創(chuàng)富港在2019年進(jìn)一步提出“科技賦能創(chuàng)業(yè)服務(wù)”的發(fā)展宗旨，圍繞品質(zhì)空間、專業(yè)服務(wù)和互助社群三大領(lǐng)域，用科技進(jìn)一步提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，解決創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)中遇到的各種問(wèn)題。

截至目前，創(chuàng)富港累計(jì)取得軟著53項(xiàng)，國(guó)內(nèi)外專利8項(xiàng)，其中有幾十項(xiàng)都用于配合辦公的管理、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)及財(cái)務(wù)。

創(chuàng)富港自主研發(fā)應(yīng)用了多層次的信息技術(shù)平臺(tái)和智能化系統(tǒng)，包括 BCMS 商務(wù)中心綜合辦公平臺(tái)、BITS2.0商務(wù)智能電話系統(tǒng)、方圓間 APP 、小碟云財(cái)稅平臺(tái)等。

目前創(chuàng)富港的主營(yíng)業(yè)務(wù)是品質(zhì)空間，核心是為客戶提供高性價(jià)比的辦公空間。辦公室、會(huì)議室、開(kāi)放辦公位、辦公公寓等，都可以用微信小程序或方圓間APP在線預(yù)訂與結(jié)算，方便快捷，提升效率。

專業(yè)服務(wù)方面，創(chuàng)富港打造了方圓間APP，為入駐的企業(yè)提供統(tǒng)一的OA系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)真正的自助化辦公服務(wù)。例如：BITS2.0商務(wù)智能電話系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)秘書(shū)接電人工與科技的結(jié)合、小碟云財(cái)稅平臺(tái)可使記賬報(bào)稅更為便捷高效，創(chuàng)富港提供的各項(xiàng)服務(wù)皆滲透了科技賦能的理念。

互助社群方面，創(chuàng)富港的客戶群體主要是初創(chuàng)業(yè)者，面對(duì)這群特殊的客戶群體，創(chuàng)富港成立了創(chuàng)享邦互助社群，溝通交流、需求發(fā)布，包括資源搜尋都在線上，擴(kuò)展創(chuàng)業(yè)者的人脈資源，這些努力最終會(huì)讓創(chuàng)富港越來(lái)越區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的聯(lián)合辦公行業(yè)。

今年各行各業(yè)都受疫情影響，備受沖擊，聯(lián)辦行業(yè)也遭遇了一場(chǎng)寒冬。但這恰恰是創(chuàng)富港創(chuàng)業(yè)以來(lái)遇到的最好時(shí)機(jī)，時(shí)局越是困難，越是考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力，這時(shí)的市場(chǎng)上也往往會(huì)空出更多優(yōu)質(zhì)資源。

疫情期間，創(chuàng)富港已經(jīng)陸續(xù)在全國(guó)簽了十幾個(gè)新盤(pán)，這些項(xiàng)目都非常優(yōu)秀，不是在以往能輕易獲得的資源。創(chuàng)富港疫情時(shí)還給在租企業(yè)減租總額約為1500萬(wàn)，他們換揣著強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任，力所能及給予對(duì)客戶的感恩回饋。

未來(lái)的十年，創(chuàng)富港會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，相信他們?nèi)蘸蠼K將會(huì)成為中國(guó)共享辦公品牌領(lǐng)域里的優(yōu)秀品牌。