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商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型

2020年以來(lái)，新冠疫情對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是商業(yè)板塊損失最重，辦公在其次。這進(jìn)一步加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

從全國(guó)來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)空置率的走高和租金（售價(jià)）水平的下降。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年下半年一線城市寫(xiě)字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過(guò)了25%以上。全國(guó)寫(xiě)字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)35%。

聯(lián)合辦公成轉(zhuǎn)型突擊隊(duì)

目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級(jí)寫(xiě)字樓需求錯(cuò)配的問(wèn)題。簡(jiǎn)而言之，目前市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。

這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫(xiě)字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。

原本位于城市核心地段的“香餑餑們”逐漸淪為辦公選址的第二甚至第三選擇，轉(zhuǎn)型在所難免。各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在積極尋求新出路，而備受市場(chǎng)和資本關(guān)注的新業(yè)態(tài)——共享辦公被當(dāng)成了突擊隊(duì)。

在疫情影響下，共享辦公迎來(lái)逆市的爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)艾媒發(fā)布的《2020-2021年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)白皮書(shū)》顯示，2022年中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到2,273.5億元，未來(lái)聯(lián)合辦公的市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

靈活辦公是一種新的辦公模式，引領(lǐng)新一代潮流風(fēng)尚。對(duì)員工來(lái)說(shuō)，靈活辦公可支持其選擇更適合自己的時(shí)間和地點(diǎn)工作，這不但可以激發(fā)工作熱情，還能舒緩工作壓力，讓大家更好地實(shí)現(xiàn)工作與生活的平衡。對(duì)企業(yè)而言，靈活辦公既節(jié)省辦公場(chǎng)地，又有助吸引和留住人才！如今，聯(lián)合辦公正打破壁壘，他們的服務(wù)對(duì)象從一開(kāi)始的小微企業(yè)延伸至現(xiàn)在的全球性企業(yè)。

以WeWork為例，其全球辦公空間已吸引如通用電氣、硅谷銀行、IBM、亞馬遜、微軟等各大知名企業(yè)，阿里巴巴大麥網(wǎng)、騰訊企鵝影視、滴滴出行、智聯(lián)招聘、蔚來(lái)汽車等也紛紛入駐。

不難理解，“聯(lián)合辦公”作為一種新的運(yùn)營(yíng)模式，有可能成為商業(yè)地產(chǎn)沖出窘境的一個(gè)突破點(diǎn)。已有的一些例子亦能印證在引入“聯(lián)合辦公”后，的確讓“老舊”商業(yè)地產(chǎn)重新煥發(fā)活力。