共享辦公分水嶺已出現(xiàn)？
2015年，乘著創(chuàng)業(yè)大潮與共享經(jīng)濟(jì)概念的兩股風(fēng)，聯(lián)合辦公企業(yè)曾吸引無數(shù)創(chuàng)業(yè)者入場。主打共享經(jīng)濟(jì)，以租賃靈活、裝修高檔、價位低廉等優(yōu)勢吸引了一眾租戶。
在2015-2018年的這三年間，是國內(nèi)聯(lián)合辦公市場最瘋狂的時間段，據(jù)騰訊研究院發(fā)布的《2016創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)白皮書》來看，僅2015年，國內(nèi)眾創(chuàng)空間數(shù)量就從50余家迅速增長至2300多家，增長了近46倍。但轉(zhuǎn)眼到了2018年底，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，國內(nèi)投資熱退潮，聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入洗牌階段，市場熱度迅速遇冷。
其實從2019年開始，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內(nèi)的多家聯(lián)合辦公頭部企業(yè)相繼爆出裁員、欠薪等消息。2020年突如其來的疫情，更是將本就愈發(fā)下滑的聯(lián)合辦公行業(yè)拉入寒冬。從整個聯(lián)合辦公行業(yè)的數(shù)據(jù)來看，據(jù)《2020年中國辦公行業(yè)疫情應(yīng)對及訴求分析報告》顯示，52.38%的聯(lián)合辦公品牌因為客戶減少，業(yè)務(wù)驟停。
至此，這場興起于2015 年的聯(lián)合辦公熱潮似乎終將迎來終局。
至今為止，聯(lián)辦行業(yè)仍未擺脫疫情帶來的下行壓力，且內(nèi)部呈現(xiàn)分化趨勢——頭部和資深玩家的入駐率漸漸恢復(fù)，而中小玩家仍對著大片空置的工位一籌莫展。
在疫情發(fā)生后，Distrii辦伴為了緩解現(xiàn)金流壓力，收費方式變?yōu)檠喝兑?、押二付三；某共享辦公空間的的工位基本都是七折“甩租”。為了吸引租客，他們屢屢給出優(yōu)惠條件。盡管如此，這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間；甚至在某些共享空間，空置率已達(dá)到了90%。
以上是共享辦公行業(yè)中小玩家的現(xiàn)狀。根據(jù)《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》，聯(lián)合辦公出租率要達(dá)到85%才能實現(xiàn)盈虧平衡。
疫情下的國內(nèi)聯(lián)辦頭部企業(yè)，也遭受了一定的重創(chuàng)。以聯(lián)辦經(jīng)驗有13年之久的創(chuàng)富港為例，創(chuàng)富港在2020年2月疫情期間的增值服務(wù)收入僅為383萬元，2020年3月12日的出租率降低至81.82%。
正是因為疫情的沖擊，創(chuàng)富港多數(shù)的會員企業(yè)員工無法按時復(fù)工，老會員違約增多，新會員又無法及時補(bǔ)充，聯(lián)合辦公的出租率從90%迅速下降到了80%，同時收入占比約30%的服務(wù)收入也基本屬于停滯狀態(tài)。
但隨著國內(nèi)疫情狀態(tài)的逐步明朗，在2020年6月30日，創(chuàng)富港的出租率迅速回升至了90.10%，當(dāng)月增值服務(wù)收入達(dá)到1173萬，僅在2020上半年，就擴(kuò)張了新共享辦公空間12家。
如今的局面看來，聯(lián)辦行業(yè)的分水嶺已經(jīng)出現(xiàn)。頭部企業(yè)已經(jīng)從疫情中走出逐步恢復(fù)，而分水嶺以下的玩家，依然處在水深火熱的階段。
國內(nèi)聯(lián)辦的下一條路該何去何從？
創(chuàng)富港副總裁王永建認(rèn)為，共享辦公其實沒有十字路口，只有一字路，就是通過極致的精細(xì)化的運營，輸入低成本高價值的產(chǎn)品，讓客戶樂意買單，讓自己能夠持續(xù)盈利活下去。
聯(lián)合辦公頭部企業(yè)的崛起，印證了不動產(chǎn)行業(yè)專業(yè)管理賽道的可行性。但與此同時，分水嶺也愈發(fā)明顯，這也印證了：單邊依賴資產(chǎn)增值獲取高收益的時代正在走遠(yuǎn)，依靠精細(xì)化管理和創(chuàng)新實現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)健增值才是王道。
國內(nèi)所有聯(lián)辦行業(yè)都在進(jìn)行從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。
今年年初，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶就宣稱，計劃在2020年達(dá)到約100個輕資產(chǎn)項目，輕重比例約1：1。
優(yōu)客工場的輕資產(chǎn)模式是指提供空間設(shè)計和建造以及管理服務(wù)，以開發(fā)和管理業(yè)主的共同工作空間，業(yè)主承擔(dān)大部分投資。包括兩種類型：1、Ubrand，主要收取品牌、咨詢和運營服務(wù)費；2、U合作伙伴，與房東分享收入。
截至2020年6月，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)模式運營項目64個，管理面積22.14萬平米，占比39.4%。
優(yōu)客工場輕資產(chǎn)模式（萬平米、%）
數(shù)據(jù)來源：公司財務(wù)報告
睿和智庫制圖
而創(chuàng)富港則一直堅持的是半輕資產(chǎn)運營模式，即在輕重模式之間進(jìn)行中和，采用“租賃物業(yè)+自行裝修+自行運營”的模式。而這種模式是創(chuàng)富港目前能夠?qū)崿F(xiàn)“價值最大化”的模式。
在半輕資產(chǎn)運營模式的盈利能力上，創(chuàng)富港董事長薛春還總結(jié)了7個關(guān)鍵盈利指標(biāo)：
- 單店毛利率近50%；
- 單店經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達(dá)到銷售收入的近1/3比例；
- 公司整體經(jīng)營性凈現(xiàn)金流占收入的1/4比例（扣除總部成本）；
- 小面積（1000平方米）的項目2年內(nèi)回本，大面積（5000-10000平方米）的項目3年內(nèi)回本；
- 每平方米EBITA在70-80元；
- 單店利潤保持35-55元/平方米/月之間；
- 同樣的投入，半輕資產(chǎn)運營收益是重資產(chǎn)收益的20倍（當(dāng)市場租售比低于5%時）。
聯(lián)辦行業(yè)的下一步該如何走，或許每個人心里都會有不同的答案。但不變的是：聯(lián)合辦公市場是一個非?？简炦\營能力的領(lǐng)域，它和單純的房地產(chǎn)行業(yè)天生就有邏輯性的差異，需要專業(yè)的團(tuán)隊和運營人員不斷深耕。
