成功上市的優(yōu)客工場，未排完的聯合辦公“雷區(qū)”

11月24日，深耕五年的“聯合辦公第一股”優(yōu)客工場成功上市，把WeWork甩在了身后。

達不到起租面積，是大多數創(chuàng)業(yè)團隊在起步階段會面臨的問題。而在聯合辦公這種新型辦公模式的幫助下，創(chuàng)業(yè)者得以在寸土寸金的商業(yè)區(qū)擁有辦公場地，獲得更好的辦公體驗。因此，降低成本、高性價比的現實考量之外，聯合辦公也主打社群概念，創(chuàng)意和情懷都是底牌。

有情懷的聯合辦公，也是如今共享概念僅存的碩果之一。共享經濟大潮興起的2015年，鼓勵創(chuàng)業(yè)的政策大環(huán)境下，中國新注冊公司數量同比增長21%，超過400萬家。隨后幾年間，優(yōu)客工場、氪空間、SOHO 3Q等國內外背景的共享辦公企業(yè)不斷涌現，引發(fā)了資本市場的廣泛關注。

然而2019年“獨角獸”WeWork上市失敗引發(fā)估值危機，曝光了聯合辦公的高風險。一年后坎坷上市的優(yōu)客工場，估值同樣縮水嚴重，而且3年虧損將近14億。

“藏雷”的聯合辦公，會成為共享辦公市場的小黃車嗎？

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從WeWork到優(yōu)客工場

2019年，WeWork和優(yōu)客工場都曾向美國證券交易委員會遞交招股書。不同的是，前者折戟，后者則在幾個月后選擇借殼上市，繞道而行。

共享辦公屆的“鼻祖”WeWork，估值曾一度達到470億美元。

WeWork創(chuàng)辦前后，金融危機影響下經歷震蕩的企業(yè)紛紛裁員，WeWork以低價租下空置的辦公樓，并在改建完成后的經濟回暖背景下順利出租，賺取收益。加之蘋果等世界500強的聯合辦公故事，外界對于WeWork始終抱有好感。

但在2019年8月提交了IPO招股書之后，WeWork連年虧損的經營狀況也被公之于眾，科技公司的定位及商業(yè)模式、財務狀況都遭受質疑，分析師們迅速調整估值，公司口碑也下滑嚴重。外界壓力之下，負面新聞頻出的創(chuàng)始人亞當·諾依曼于9月辭去了CEO一職。隨后不久，公司也撤回了上市申請。

WeWork的IPO滑鐵盧、斷崖式縮水的估值，勢必對共享辦公行業(yè)造成大規(guī)模影響。但2019年12月，優(yōu)客工場仍然選擇迎難而上，沖擊IPO。

成立五年以來，優(yōu)客工場累計獲得了20輪融資，總金額達到47億。2018年的一輪融資中，公司估值就達到了30億美元，穩(wěn)坐國內共享辦公第一梯隊。但就在Uber流血上市、WeWork估值虛高的2019年，排隊IPO的優(yōu)客工場也沒有如愿上市。

直到今年7月，優(yōu)客工場宣布借殼SPAC，與在納斯達克上市的Orisun Acquisition Corp.簽訂最終合并協(xié)議。完成收購后，優(yōu)客工場就可以等待交易生效登錄納斯達克。

圓夢資本市場的優(yōu)客工場，也同時“獲贈”了一項“對賭”：公司凈收入在2020年-2022年達到特定目標，或在一定期限內使股價達到特定標準，就有權獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬股普通股的收益對價。

11月24日，優(yōu)客工場迎來了正式敲鐘的時刻。但從當天8.3美元的收盤股價來看，6.18億美元的總市值，與曾經30億的估值相比縮水超79%，也和7月與Orisun商定的7.69億美元相差甚遠。

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重資產模式堪憂

eMarketer數據顯示，2017年，中國已有7億人使用過共享服務，而美國的使用率僅達到了26%。在國內共享經濟浪潮中起步較晚的聯合辦公，曾經歷風口，也一度陷入沉寂，優(yōu)勝劣汰，建立起秩序。

iiMedia Research數據顯示，2018年6月底，中國共享辦公平臺數量已經超過300家，布局網點數超6000個，總體運營面積達1200萬平方米，提供200萬個工位數。而截至2018年10月，中國有40個聯合辦公品牌倒閉。而2019年1月份房地產咨詢公司CBRE的調查顯示，68％的聯合辦公運營商計劃放緩或停止擴張。

如今勉強出線的優(yōu)客工場，并不能改變資本市場對聯合辦公的“差評”。歸根結底，聯合辦公重資產的模式藏雷，還有很多亟需解決的問題。

優(yōu)客工場的收入分為會員費、營銷服務和其他服務三類。會員費，即共享辦公業(yè)務的租金，為主要來源。2019年前三個季度優(yōu)客工場8.75億元的營收中，會員收入約4.2億元，占比最重，達到48%，接下來是營銷服務收入，來自優(yōu)客工場收購的一家廣告公關公司，約4.03億元，其他服務收入約5150萬元。而在2017、2018年，會員費占總收入保持在92%、88%的高度。

招股書顯示，優(yōu)客工場自2017年、2018年至2019年前三季度分別虧損3.73億元、4.45億元、5.73億元，累計凈虧損達到13.91億，相應的負債總額分別是18.26億元、43.79億元、31.22億元。

從2018年底的162個空間到2019年第三季度的171個空間，增幅不大，虧損額卻上漲了1.2億。對此，優(yōu)客工場將虧損原因總結為門店擴張、門店重整、門店收購等。

根據億歐的調研數據，只有當出租率達到了85%的水平，聯合辦公才能保證盈虧平衡。而艾媒咨詢數據顯示，截止2019年，國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的僅3.3%，近70%入駐率不足7成，甚至還有16.4%的品牌入駐率達不到50%。

可見，倚重租金差價帶來收入的“二房東”盈利模式實在堪憂：創(chuàng)業(yè)公司的淘汰率和發(fā)展規(guī)模，直接影響著聯合辦公的租金穩(wěn)定性。艾媒資訊相關報告顯示，2019年，55%的人仍在第一個共享辦公空間工作。納新難、財務緊張，獲客成本只增不減，擴張就意味著燒錢。硬件設施的完善還是一項重大考驗。至于聯合辦公的社群價值，暫時還未體現出來。

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轉型潮來襲

“作為聯合辦公行業(yè)的探索者，我們將繼續(xù)創(chuàng)新前行，以聯合辦公為載體，積極探索樓宇經濟+多元化企業(yè)服務+社群電商服務平臺，更好地服務企業(yè)，回饋社區(qū)，為創(chuàng)造力階層打造能量聚合與資源協(xié)同的沃土，建設平等共享、生機變革和資產優(yōu)化的新商業(yè)平臺。”

以上這段來自創(chuàng)始人毛大慶在敲鐘儀式現場的致辭，以樓宇經濟+多元化企業(yè)服務+社群電商服務平臺作為了優(yōu)客工場新定位。事實上，從2020年4月優(yōu)客工場創(chuàng)立五周年之際毛大慶的長文中，就公布了戰(zhàn)略轉型：全面轉型為聯合辦公服務商，以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，提升運營效率，創(chuàng)造規(guī)模效應。

輕資產、重賦能，聯合辦公正努力向3.0階段過渡。而新的發(fā)展階段也帶來了新的思考，如何以更低的價格獲取空間，如何以更精細化的運營提升價值？

回歸聯合辦公的本質，即辦公場景的變革，最早是由酒店大堂衍生而來的。2009年，紐約Ace酒店向為免費WIFI而來的人群提供插座、食品的做法，很快吸引了更多自由職業(yè)者到來，并在精品連鎖酒店中擴散開，可視為聯合辦公的雛形。

而疫情以來，英國酒店率先嘗試了酒店客房+聯合辦公。從大堂延伸至客房，住宿價值與辦公價值疊加，替因居家辦公而感到困擾的員工提供了解決之道。而酒店+聯合辦公的空間形態(tài)，為聯合辦公平臺降低了設計、改造成本，可謂輕資產、低成本合作。

空間運營是一方面，空間效能提升產生的溢價，則是聯合辦公轉型企業(yè)全價值鏈服務商的突破口，會員費+企業(yè)服務，無疑是更為健康的模式。從定位入手，辦公服務型企業(yè)，是行業(yè)頭部玩家優(yōu)客工場的轉型目標，也是第二梯隊的夢想加的努力方向。而其他幾家，如氪空間的新戰(zhàn)略包括定制服務及“超級客戶”的一站式服務，創(chuàng)業(yè)公社、方糖小鎮(zhèn)則開始布局自習室業(yè)務為主業(yè)引流。

至于曾經的“老大哥”WeWork，也在2020年等來了新的一筆融資。估值泡沫破碎后，WeWork實行全球裁員、收縮布局，納入了新的高管。來自老股東摯信資本的2億美元追加投資，讓WeWork重燃希望。

經營壓力得到緩解后，公司架構也有一定的調整，摯信資本的運營合伙人、原美團點評高級副總裁姜躍平出任WeWork中國的代理CEO。可以預見的是，熬過凜冬，WeWork將發(fā)力中國市場，加快本土化經營。

Frost&Sullivan數據顯示，包括租賃收入和服務收入在內的中國共享辦公空間市場規(guī)模，已從2013年的11.7億元增加到2018年的174.1億元，年復合增長率高達71.7%，預計2023年將進一步增至1322.8億元。轉型潮裹挾下的聯合辦公，能否等到這個千億市場，關鍵就在于“拆雷”的過程。